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上海靜安區法院如何“破解”執行難
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上海靜安區法院如何“破解”執行難
發佈時間：2017-11-08 12:52 瀏覽： 作者：智通財富網
通過上海靜安區法院公開委托拍賣的房地產，付款後遲遲收不到房怎麼辦?上海市靜安區法院執行局多方探索積極破解執行難題。特別是在2016年6月6日公開委托拍賣上海市閘北區延長中路765弄8號1-6幢工業房地產案中，更是由執行局朱一心局長 親自掛帥 進行三方調解。
據介紹上海市閘北區延長中路765弄8號1-6幢工業房地產，經上海市靜安區人民法院，於2016年6月6日公開委托拍賣。競買人劉子玉競得該處房產後，支付5750萬價款。上海市靜安區人民法院於2016年6月21日出具(2015)閘執字第2570號拍賣成交裁定書對此予以確認，該房地產所有權歸買受人劉子玉所有 劉子玉系該處房地產的合法所有權人，擁有完全而無瑕疵之物權。
劉子玉收到法院送達的拍賣成交裁定書後，在接收該房產時發現桂志遙以存在租賃關系為由，並糾集一些無業人員橫加阻攔!受買人劉子玉因無法收房便去靜安區法院執行局要求協助執行。據瞭解，執行庭的仝法官告知競買人：占用房地產的桂志遙在申請執行人上海浦東發展銀行辦理瞭抵押權登記的日期之後，又與被執行人上海巴沙奧企業發展有限公司簽訂瞭為期十八年的租賃合同，桂志遙占有案涉房地產屬於民事實體糾紛，應通過民事訴訟解決，執行局管不瞭。
此後，該案執行法官通知受買人劉子玉，說執行局朱局長將親自調解，以解決此糾紛。這次調解在朱一心親自主持下進行。朱局長在調解會上指出：要從大局出發，要保障社會穩定，此標的還有二押、三押，二押三押他們都是不要命的，最好是由買受人劉子玉出一部分錢，申請執行人浦東發展銀行出一部分錢，另外稅務局由法院執行局再溝通一下，減少一部份過戶稅費。買受人問朱局長要出多少錢合適?朱一心局長說出多少錢三方協商，後三方進行瞭商討。商討的結果是僅第二次抵押的抵押權人桂志遙就要價三千萬(三千萬元已超出約法調整的范圍)，第三次抵押的抵押權人張美勝還沒提出要求。桂志遙已將房產分戶出租，並收取租金。買受人劉子玉根本沒有承擔如此不合理的要求的義務。以上調解過程已全程錄音。
在協商不成後，買受人劉子玉隻能通過訴訟程序解決糾紛。然而，令人匪夷所思的是，靜安區法院立案庭先是以該案系執行遺留問題為由，不予立案。後經再三力爭，靜安區法院雖給予瞭立案，但一審、二審都以該案系執行遺留問題，相繼裁定駁回瞭劉子玉的起訴。
現已申訴到上海市高級人民法院。
變頻冷氣機比較 根據相關法律依據，建議解決糾紛的渠道：
一、抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
劉子玉所買受的該處房地產系權利人上海浦東發展銀行申請實現抵押權的執行案件所裁定拍賣的抵押房地產。抵押權人上海浦東發展銀行的抵押權核準日期為2013年9月9日，而被告桂志遙與原業主上海巴沙奧企業發展有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的日期為2015年1月20日，且該租賃合同未得到抵押權人上海浦東發展銀行的認可。原閘北區人民法院曾作出的(2015)閘民三(民)初第1864號判決，判定桂志遙在涉案房產上的部分范圍內存有租賃合同。
而根據擔保法司法解釋及物權法的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此在實體上，該租賃在權利人上海浦東發展銀行設立抵押權之後，租賃合同對受讓人即劉子玉不具有約束力已無疑問。桂志遙亦無權以存在租賃關系為借口霸占屬於劉子玉所有的延長中路765弄8號1-6幢全部房地產及物業。
二、本案不屬於執行案件的遺留問題，涉案房產上租賃糾紛唯有通過訴訟方可排除，屬於實體案件，應由人民法院受理民事訴訟解決。
就執行局而言，對實體事項，除非法律或者司法解釋有特殊規定外，應通過訴訟程序由審判機構最終裁決。(詳見人民法院出版社江必新劉貴祥主編《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若幹問題規定理解與適用》第18頁)。因此，該涉案房產上租賃權唯有通過訴訟，取得生效判決作為執行依據後方可排除。
若上海市高級人民法院申訴無果，建議到上海市靜安區人民法院以租賃合同對受買人劉子玉無約束力另案起訴!
文章來自：http://www.wm927.com/school/gold/2017/1108/137979.html
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